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大慶存量非住宅交易實施系統評估計稅

www.9211412.live來源:大慶日報2019-12-27 10:32
  

  大慶市存量非住宅交易實施系統評估計稅

  國家稅務總局大慶市稅務局副局長王洪閣詳解大慶市存量非住宅評估系統計稅問題

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  市稅務局通過辦稅大廳導稅員、納稅人微學堂、志愿者等向納稅人普及稅收政策。照片由采訪單位提供

   新聞背景

  一直以來,二手房買賣過程中需要繳納相關稅費,而稅的多少是以房屋價格為基準的,如何公平合理高效地確定房屋的價格,是一個全國性的難題。

  當前,存量非住宅房產交易市場普遍存在簽訂“陰陽合同”現象,交易雙方為了少繳稅款,通常在二手房交易時,除了簽署實際成交價的合同外,再簽訂一個低于實際交易價的假合同,將假合同作為申報納稅的依據,申報的價格遠低于真實成交價格,造成國家稅收的明顯流失。

  另外,非住宅的評估非常復雜,住宅一般是用市場比較法或者成本法等進行評估,涉及的因素較少。但非住宅尤其是商鋪寫字樓一般用收益法評估房產價值,收益涉及的因素遠較住宅復雜,哪怕同一棟樓,其不同的臨街狀況或樓層都對物業的收益和價值產生巨大的差異,因此非住宅評估難以用統一的標準去衡量,難以避免低估或高估的情況出現。

  為加強和規范全市存量房交易稅收征管,促進房地產市場健康發展,大慶市非住宅類存量房交易評估系統于12月23日起在市區正式上線運行,四縣非住宅類存量房交易評估系統也將于2020年1月份上線運行。該系統通過對影響房地產價格的特征因素進行量化分析,結合大慶市區域分布、成交活躍度等特點,將采集的數據通過軟件進行分析建模,在業務辦理過程中,自動提取二手房評估價格。

  此項工作的開展,是繼大慶市住宅類存量房交易計稅價格評估軟件上線之后,進一步通過運用房地產評估技術加強對非住宅類存量房交易稅收征管,最終實現住宅類與非住宅類存量房評估系統的有效融合,達到存量房交易稅收一體化工作的全方位推進。

  非住宅類存量房交易評估系統上線意味著納稅人可以直接在辦稅窗口辦理評估事宜,無需通過中介和第三方評估機構進行評估,大大縮短了辦理時間,提升了工作效率,降低了納稅人辦稅成本,同時有效解決了非住宅類存量房交易辦稅程序繁瑣、征管效率較低、征納矛盾較多、涉稅風險較高等問題,進一步促進大慶市存量房交易稅收征管的“稅負公平”。

  那么,此次評估計稅的適用范圍是什么?申報價格評估值是如何產生的?納稅人對經稅務機關評估后核定的計稅價格有異議該怎么辦?國家稅務總局大慶市稅務局副局長王洪閣就存量非住宅房產交易評估計稅問題進行了詳細解答。

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  國家稅務總局大慶市稅務局副局長王洪閣

  什么是存量非住宅?什么是存量非住宅房產交易評估計稅?

  王洪閣:存量非住宅是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋(俗稱“二手房”)中的非住宅類房產,主要包括商業用房、辦公用房、廠房倉庫及車庫等房產類型。與此相對的,開發商出售的新建非住宅類房產屬于增量房,即“一手房”范圍,不屬于存量非住宅房產范圍。

  存量非住宅房產交易計稅,原則上以交易雙方簽訂并申報的合同價格為計稅依據。對于納稅人申報的合同價格低于存量非住宅價格評估值且無正當理由的,稅務機關將按照存量非住宅價格評估值核定計稅價格,采用評估計稅方式計算征收相關稅費。

  此次評估計稅的適用范圍是什么?

  王洪閣:適用于全市范圍內存量非住宅房產交易行為(包括買賣、贈與等)。其中,存量房交易俗稱“二手房交易”,是指已辦理權屬登記的房產再次進行交易;非住宅是指除了住宅以外的非居住用房產,包括商業用房、辦公用房、廠房倉庫及車庫等房產類型。

  開展評估計稅的依據是什么?

  王洪閣:2010年,財政部、國家稅務總局下發了《關于推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅〔2010〕105號),要求各地從2012年7月起全面推行應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管。

  2011年,黑龍江省地方稅務局黑龍江省財政廳關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知(黑地稅聯〔2011〕7號)和《大慶市人民政府辦公室關于關于印發大慶市推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作實施方案的通知》(慶政辦發〔2012〕55號),要求自2012年7月1日起,對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估。在初期階段,暫以納稅人交易的存量住房為評估對象。待取得經驗后,逐步將評估范圍擴大到工業、商業房地產。據此,大慶市于2012年7月已先行啟動了第一階段對存量住宅房產交易實行評估計稅。這次對存量非住宅房產交易實行評估計稅屬于第二階段工作安排的落實。

  為什么要對存量非住宅房產交易實施評估計稅?此次評估計稅什么時候正式開始實施?

  王洪閣:當前,存量非住宅房產交易市場普遍存在簽訂“陰陽合同”現象,部分納稅人納稅申報的價格遠低于真實成交價格,造成國家稅收的明顯流失。同時,存量住宅房產交易先行實施評估計稅六年多來,運行平穩有效,起到了壓縮偷逃稅收空間、促進依法納稅的積極作用。為防堵低報成交價格偷逃稅收的違法行為,促進稅收征管公平,這次進一步將評估計稅工作推進到存量非住宅房產交易,實現存量房交易評估計稅的全面覆蓋。

  根據《國家稅務總局大慶市稅務局關于加強大慶市市區存量非住宅交易稅收征管的通告》(國家稅務總局大慶市稅務局通告2019年第3號),大慶市市區存量非住宅交易評估已于12月23日起在市區正式實施。肇州縣、肇源縣、林甸縣和杜蒙縣也將于2020年1月份實施,具體時間以各縣稅務部門通告為準。

  申報價格評估值是如何產生的?申報價格評估值會進行調整嗎?

  王洪閣:由稅務機關采用批量評估技術,通過政府采購具有專業資質的房地產估價機構,對全市存量非住宅基礎數據進行現場采集(涉及商業繁華度、交通便利度等指標),再將采集數據通過軟件進行分析建模,最終求取產生相關房產的評估值。

  評估系統實行動態調整,通過比較分析評估值與采集的真實成交案例、租金案例、網絡掛牌案例等,定期和不定期對評估值進行動態更新,以推動評估值與市場交易價格變動保持相對一致。一是定期更新,每半年對評估系統數據進行更新維護;二是不定期更新,當市場價格波動較大時,稅務機關也將及時對評估系統數據進行更新維護,對價格發生變動的存量房(非住宅)數據進行修正。

  納稅人能否提前查詢到申報價格評估值?

  王洪閣:按照《國家稅務總局關于進一步加強存量房交易稅收征管工作的通知》(稅總發〔2013〕號),稅務機關不得以任何形式提前向納稅人透露申報價格評估值。納稅人應以真實成交價格作為納稅申報價格。

  對經稅務機關評估后核定的計稅價格有異議需怎么處理?

  王洪閣:納稅人對評估后核定的計稅價格有異議可提起價格爭議爭議申請,按以下三種方式處理:

  一是對納稅人提出的復核申請,由稅務機關及委托的專業評估機構組成的爭議處理小組進行復核,對于爭議較大的,可到納稅人房產所在地進行實地核查,并以現場調查評估的結果為依據重新對納稅人房產進行修正評估,并可出具合法有效的個案評估報告;

  二是納稅人也可自行委托具有資質的房地產估價機構進行評估,稅務機關參考估價結論確定計稅價格;

  三是納稅人依照稅務機關核定的計稅價格繳納稅款或提供相應的納稅擔保后,可依法申請行政復議;對行政復議決定不服的,可依法向人民法院起訴。

  納稅申報時沒有交易房產的評估值怎么辦?

  王洪閣:個別交易房產暫無對應評估值,如工業廠房暫時未納入存量非住宅評估系統,由稅務機關委托專業評估機構進行實地調查,開展人工評估,并出具合法有效的評估報告。

   實行評估計稅后,辦稅流程有變化嗎?

  王洪閣:辦稅流程和需提供的資料均無變化。

  目前,大慶市房地產交易實行“一窗受理,并行辦理”,納稅人只需到一個窗口,提交一套資料,稅務、不動產登記和住建三個部門同時受理,資料內部傳遞,納稅人對三部門的審核結果簽字確認并繳納稅款后,即可領取《不動產受理憑證》(取證憑據)。

  需提交的資料包括:交易雙方身份證或營業執照、經辦人身份證、法人身份證、買賣合同及補充協議、不動產權屬證書。能提供取得不動產時發票、契稅完稅證或提供重置成本評估的,應按要求提供。

  虛報成交價格偷逃稅款有什么后果?

  王洪閣:交易雙方應如實向稅務機關進行納稅申報。通過訂立虛假合同低報成交價格,不繳或者少繳應納稅款的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定處理,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

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陳子漢
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